三、防按揭二手房骗局
    案例：高先生看中一套150万元二手房，不想此房卖主还在“按揭”之中。高于是通过中介公司签订购买合同，约定高先生支付一半房款后同卖主进行交割。不久高支付中介50万元，中介转交给卖主。不想从此卖主消失得无影无踪，高叫苦不迭，中介也无可奈何。
    律师：购房者买有按揭的房子确实有不小的风险，目前由于缺乏在这方面的监督机制，此类纠纷比较多，只有请购房者自己小心了。
    建议买按揭房的人事先了解清楚对方按揭款是多少、剩余按揭款是多少、同目前市场价差额是多少，然后确定较合理的付款方式。当然最好是请卖主自行把按揭款付清，若卖主不同意，那么购买这种房子就要三思而后行了。
    四、离婚房产如何分割 
    案例：王女士和张先生婚后从张的单位买下一套售后公房，当时张的单位有书面约定7年后发放产权证。若不满7年发生变故，每相差一年张应向单位支付20%违约金。最近女方提出离婚，问这种情况下房产如何分割？
    律师：上述情况已经明确房子已属于夫妻共同财产。婚姻法规定，只有夫妻共同财产的房子才能进行分割，因此王提出分割房产主张是合理的。
    至于如何分割，一般按夫妻约定财产和法定财产两种情况而定。所谓约定财产指的是夫妻双方有关书面协议形式；法定财产则是指现有的法律形式，两者以约定财产为先。但是如果该房不宜直接分割的话，王可根据双方各自住房条件、照顾抚养子女以及有无过错情况等原则进行分割，通常是以相应价值形式一方补偿另一方。
    五、注意“意向金”转“定金”
    案例：林先生通过中介公司看中一套二手房，中介要求林看房前支付2万元“意向金”，说看房不满意后可退回。林支付2万元后发现该房周边环境不理想，当即向中介表示不购买房子。但中介说“意向金”已交给上家不能反悔。林最终发现该“意向金”确实已交上家转为买卖合同的“定金”了。
    律师：林同中介公司发生的纠纷关键在这个“意向金”的认定上。
    一般情况下中介公司出具的收据中已对“意向金”的处置有了约定，即作为购房者对买房诚意的确认。此约定如果得到上家的同意，这笔“意向金”就转为“定金”。所以当初如果是这样约定的话，那么林只能自己“吃进”。看来林对“意向金”存在误解，以为这是看房的手续费。但如果中介确有书面文字进行误导的话，林可以向中介提出赔偿。
    【律师支招】
    房屋买卖十招
    在二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生。为了让房产买卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，律师分别为买卖双方在5个环节支招。 
    卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节 
    一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金。 
    二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
    三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。 
    四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。 
    五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。 
    买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节 
    一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。 
    二、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。
    三、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。
    四、付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。 
　　五、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。
    【律师提醒】
    收房须牢记的十二条
    1、 首先必须明确一点，收不收房是业主的权利，权利可以放弃、延缓行使。交不交房是开发商的义务，义务必须按时履行。　　 
    2、 现场正常收房主要流程：出示业主证明（购房合同等）----查阅、收取交房有关凭证??索取钥匙----检验房屋（包括小区规划）-----签署《房屋交接书》---走人。
    3、 不是必须在《收房通知书》上签字。《收房通知书》是开发商为证明自己未交房违约（虽然从道理上说是无法证明的，但是就有有关部门认可该证明，所以业主不可不防。）而对业主的一个预先提示。 
    4、 在房屋交接现场，万万不可先在《房屋交接书》上签字，再收取钥匙。由于中国目前的特色，凡是发生交房纠纷的，只要业主在《房屋交接书》上签过字，即使房屋真的不那么符合交房条件，业主胜诉实为罕见。 
    5、 交房凭证有《住宅工程质量分户验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。缺少以上任何一项，业主都有权拒绝收房。但这些凭证都只需开发商单方制作就能轻而易举向业主出具，而且这些都不是证明房屋合格的关键凭证。
    6、“综合验收”是建委组织对整个竣工小区的质量、设计、规划、消防、环保等各方面进行的全面检验。依法，未通过竣工综合验收的房屋不能交付。因此通过综合验收是 形式上交房的关键。  国家规定：竣工房屋经开发商组织验收合格后先由质监站验收备案，再通过综合验收，然后才能交房。
    7、 房屋通过综合验收并不等于一定就合格。许多案例表明，有些房屋尚未开工，就已取得政府签署的全部验收合格文件。我们无意对政府评头品足，只是提醒业主收房不能光看某些文件，最好自己亲自现场检验。因为我国尚处于很大程度上的自力救济阶段。现场检验房屋时，业主有权索取查阅房屋施工图文件。因为业主有获悉房屋真实状况的知情权。没有施工图作参照，是无法得知房屋是否按图施工，是否符合国家批准的标准，房屋的实际状况是否与应当状况一致。施工图文件可以向开发商索取也可向物业公司索取（开发商应当将有关图纸交存物业）。 
    8、如果房屋质量（包括设计、规划）不合格，则说明该房屋不符合交付条件。既然不符合条件就不能交付，因此业主有理由拒收，可以拒绝在《房屋交接书》上签字（当然质量问题如果在业主能容忍的限度内，也可以考虑先收房事后整改）。同时注意要在约定收房的最后期限内，向开发商和物业公司分别致函（电报或特快专递）催告，要求开发商承担延期交房的违约责任，要求物业公司承担接收物业时未尽验收义务致使业主蒙受损失的违约责任。以此作为证据。
    9、收房时应当索要盖有契税收入财务专用章的《契税完税证》，并应在合理期限内取得。如果开发商未将契税上缴政府有关部门，则无法取得以上凭证，那么业主面临的将是无法取得产权证。　　 
    10、对于物业公司制定的《业主公约》，业主有权拒签，并不构成开发商不交房的理由。顾名思义，业主公约必须是由业主制定，来规范广大业主行为的公共约定。物业公司服务于业主，服从于业主，无权制定任何约束业主行为的制度。 
    11、如果物业公司为了便于管理，使用出入管理IC业主卡，则该卡并非业主（装修人员）生活的必须，而是物业管理手段的必要，属于物业公司的管理设备，而这份必要的代价早已包含在物业管理费中。向业主配备IC卡是该资质的物业公司应尽的义务，因此交房时该卡是免费向业主提供的。 业主不必要为他人的义务重复买单。
    12、购房或交房时，如果有工作人员邀请某些业主加入将来的业主委员会，而事后果然如此，或者将来业委会的候选人员是被莫名其妙指定，在一片沉默中当选的，则该业委会的代表性必然大打折扣。
    【律师提醒】
    多看楼盘少签单 
    五一长假，为不少忙碌工作的人们提供了看房买房的好机会，一是时间充裕，二是能与家人朋友一起看房。 此外，开发商也看准了这个良机，加大宣传力度，推出各种各样的促销手段，来吸引购房者的“眼球”，争取更多的购房者在自己开发的楼盘“下单”。但面对开发商推出的种种优惠手段，购房者应注意什么呢？律师建议：“多看楼盘，少签单！”。
    宣传资料要妥善保存
    购房者在选择看某一楼盘时，往往是通过开发商制作精美的宣传广告进行了解。这些宣传资料，对于购房者是否购买以及对价格的认同，具有重要的影响。购房者在初步确定购买的楼盘后，应注意保存好开发商就该楼盘所印刷的广告、楼书等宣传资料。对于开发商在宣传资料上所提出的一些说明、承诺等，应要求开发商作出准确的解释或者合理的说明，以避免双方在理解上出现分歧。 
    相关的法律规定：商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 
    赠送的“入户花园”在哪里
    某些开发商在促销时，常会提出赠送“入户花园”等承诺。而在交房时，却又将“入户花园”计入销售面积，收取购房者一定的房款。何为“入户花园”呢？在相关规范中，“入户花园”并不是一个专业术语，只是开发商为促销而炒作的一个概念，并没有一个准确的解释来确定其性质。这种模糊的概念就往往会给购房者造成误解，在理解上与开发商出现分歧导致纠纷的产生。律师建议，购房者在面对类似的宣传时，应要求开发商给予明确的说明，解释“入户花园”应该是属于阳台还是客厅，面积该如何计算，事先作好约定避免纠纷的产生。
    “五通费”怎能说免就免 
    另外，开发商通常也会推出“免费赠送屋顶花园使用权”等优惠措施。对于此类宣传，购房者应要求开发商明确解释“五通费”的性质，包含了哪些内容，开发商是否有权免除等。 
    “五通费”，一般意义上理解，指的是水、电、气、电话、闭路电视等的开通费用。而收取这些费用的部门并不是开发商，开发商无权予以免除。“公共维修基金”，是住宅小区公共设施设备的维修基金，全体业主都应该按照一定标准交纳，开发商同样无权免除。建筑物的屋顶，应该属于本栋建筑物全体业主所有，屋顶的使用权，开发商也无权赠给某一位业主使用。开发商的这些行为，属于无权处分的行为，如果没有取得权利人的认可，此种承诺是无效的。因此，对于类似的宣传，购房者可以要求开发商明确，并不是开发商免除了购房者交纳相关费用的义务，而是开发商代替购房者交纳。 
    律师建议，购房者应以审慎的态度对待开发商推出的各种优惠和促销措施，分析其中可能存在的歧义和隐含的概念。对比较含糊的表述，应该要求开发商给予明确的说明和解释，这样才能更好地保护自身的利益。（待续）

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    张  肃  福建厦门志远律师事务所执业律师
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